2009年1月25日,美國白宮最新發(fā)布的《經濟振興計劃進度報告》強調：近年內要對200萬所美國住宅和75%的聯邦建筑物進行翻新，提高其節(jié)能水平。
大能源變革將成為美國當前經濟振興的主力，節(jié)能建筑成為了美國新能源產業(yè)革命的重要組成部分。
危機的沖擊中，中國也選擇了以能源產業(yè)和房地產業(yè)為拉動內需的重要領域。但到目前為止，并沒有將大能源變革作為主力產業(yè)，也沒有將綠色建筑當作一場新技術革命來經略。這就有可能使我們失去一次主導全球新技術革命的歷史機遇。
消費券、家電下鄉(xiāng)、減稅、分紅、收租、完善社保體制等提振中國經濟的措施正在逐步展開，這些措施基本上都是以傳統(tǒng)力量解決危機重建問題。目前來看，必須立即啟動大轉型、大體量運轉的內需擴張建設和新的內需主框架的搭建，發(fā)展綠色建筑就是造就這種消費的理想平臺。
過分強調經濟結構調整就是限制固定資產投資，就是限制房地產投資這個觀點是不對的；但是，重復傳統(tǒng)的生產方式以擴大房地產投資也是不對的。金融危機為我們提供了一個以發(fā)展綠色建筑創(chuàng)新、轉換傳統(tǒng)房地產業(yè)運轉的難得的歷史機遇。關鍵在于如何建立商業(yè)化運轉的機制。
經測算，自2009年起，我們通過發(fā)展綠色建筑每年有能力也有條件組裝出一二萬億元左右的宏大消費市場，并可以利用中國現有的生產體系對稱性生產出這個新增規(guī)模最終產品的市場價值，由此可以拉動經濟增長3個以上百分點。而且我們有信心，未來5年內中國也可以維持這種基于轉型運轉的高速增長。
集聚性發(fā)展的突破口
倘若現有建筑每平方米增加20％~50％的建筑成本，通過強制性推廣節(jié)能膜、斷熱材料、新風系統(tǒng)、防水材料、防濕材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金屬技術、黏接性建筑材料、恒溫調節(jié)、濕度調節(jié)、污水處理、廢水處理、雨水處理和太陽能發(fā)電等節(jié)能環(huán)保技術和材料，就可以帶動中國城鎮(zhèn)房屋優(yōu)先梯次分布升級轉型為世界先進的節(jié)能和環(huán)保建筑，而且這個增建成本是目前房地產業(yè)的發(fā)展空間中可以整合出來的。
解決這個戰(zhàn)略轉型有三個較大的通道，其一就是借助村鎮(zhèn)房屋建設拉動；其二就是借助城鎮(zhèn)舊危房屋改造置換大體量推進；其三就是借助新建工程推廣。前者的綜合支持因素不足，后者恰遇經濟景氣因素羈絆，而以城鎮(zhèn)危舊房重建為主力推動這個轉型并帶動其他房屋建設升級和創(chuàng)新是最適當的選擇。
全國城鎮(zhèn)中心區(qū)目前建筑設計存在問題、房屋抗震性能沒有達到合理標準、建筑質量整體或局部不合格、嚴重耗能、房齡三四十年以上，甚至才一二十年就已存在嚴重問題的危舊房屋面積超過了40億平方米。此等物業(yè)，將構成未來十年進行大規(guī)模改造和集中修繕的主體，這也是對現存中國建筑(1.31,0.01,0.77%)發(fā)展模式的體系性修補，同時還應該成為中國發(fā)展21世紀綠色建筑的主力領域和先頭試點。
截至2009年1月，城鎮(zhèn)商品房累計施工面積大約近25億平方米，其中新開工面積近8億平方米，竣工面積約為3億平方米，房屋空置量目前約為4億多平方米。
對于已開工的項目應該加強銷售，而同時我們必須積極主動地創(chuàng)造大體量的危舊房改造工程，以推動房地產業(yè)實施戰(zhàn)略轉型，對沖3到5年房地產業(yè)的整體風險。筆者認為，不啟動危舊房屋綠色建筑改造工程，將難以對抗本次危機的后續(xù)沖擊風險。
政策推動
倘若采取主要依靠社會和業(yè)主的自主投資，解決危舊房的升級，就必須發(fā)揮國家現有資源的優(yōu)越性進行分配調節(jié)。有關建議要點如下：
其一，政策支持：在現有房屋業(yè)主獲法律保證至少集體按原面積搬遷的情況下，通過政府提高1~2倍容積率﹙特殊房屋可以將容積率調整為0．3~3區(qū)間﹚的特殊政策的引導，在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌管理之下，直接引進投資者，啟動大規(guī)模危舊房聯合開發(fā)計劃。
自2009年起，未來3年每年可集中改造5億到10億平方米左右，本次經濟振興計劃，政府不參與投資。但是，相當于政府只需要通過提高10億~20億平方米的容積率和開發(fā)權利，就可以加速解決每年10億平方米左右的舊房改造工程，同時維持中國房屋商品化的改革進程。
其二，運轉形式：此等房屋的開發(fā)業(yè)態(tài)可以是業(yè)主共建、社會合作建房、開發(fā)商承建以及信托代建等多種形式。
其三，開工和竣工管理：危舊房聯合開發(fā)計劃，除滿足其他開工條件之外，開工時必須實現新增面積70％的預售并保證落實竣工年限，保證當年開工和當年主體銷售，否則應增加空置稅和相關罰金。
為了激勵危機時代的投資和建設，可以為這個特殊政策設立封閉期限，優(yōu)惠政策過時之后，可視情況不再推行這種危舊房的改造照顧計劃。而逐步恢復按照規(guī)劃運轉舊房改建工程，這樣的倒計時管理制度能夠激勵社會對舊房改造的建設速度。
其四，房屋性質和土地出讓金：危舊房聯合開發(fā)計劃的新增面積應按各地標準繳納土地出讓金和其他稅費，并由地方政府設立專門機構統(tǒng)一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性質，理論上應為商品房，特殊對象的房屋可為保障房、雙限房。土地出讓金也可視各地情況分期繳納，危舊房聯合開發(fā)計劃應繼續(xù)推動中國房地產業(yè)的發(fā)展。
其五，節(jié)能環(huán)保等建設目標：危舊房聯合開發(fā)計劃納入項目，應統(tǒng)一采用建設部新訂的節(jié)能、環(huán)保和其他建筑質量和建筑結構標準，必須采用節(jié)能和環(huán)保材料，強制性推行節(jié)能和環(huán)保的建筑設計，推廣使用電子傳感器等先進設施，力爭該等物業(yè)應比普通住宅節(jié)能30％以上。
對現有的房屋增裝電子開關并實行按戶節(jié)能計量管理，也可以節(jié)省四分之一左右的供暖費用，而且這個改革還可以延伸。
經初步調查，特大城市這種危舊房改造的市價大約可維持在每平方米4000～8000元之間，中小型城市的價格大約2000～4000之間，視乎具體情況和政府有關收費會有相當的價格彈性空間，這種房屋改造計劃具備大規(guī)模市場化的運轉條件。
直接拉動經濟增長
由于本次危機延續(xù)時間長，生產資料進入下降通道，建筑成本進入周期性的調整期間，“金融海嘯”為我們改造這種危舊房項目提供了難得的歷史機遇和時空置換條件。
據筆者測算，自2009年起啟動大規(guī)模危舊房改造工程，將比五到十年以后分期改造節(jié)略總成本三萬億元以上，而且對拉動中國建筑材料的直接效益超過一萬億元以上。
通過此等政府指導下的產業(yè)集成改造，中國建筑業(yè)有可能進入世界領先水平，預計可增加中國建筑材料、建筑設計、建筑總包等出口能力2萬億元人民幣以上。
由此，可加快將我國房地產業(yè)的主力體系投送到世界技術革命的尖端水平，而且，能夠拉動房地產關聯產業(yè)的集群轉型，建立中國在未來百年內有競爭力的創(chuàng)新變革，組構新的維持我國經濟高速增長的戰(zhàn)略通道。
大能源變革將成為美國當前經濟振興的主力，節(jié)能建筑成為了美國新能源產業(yè)革命的重要組成部分。
危機的沖擊中，中國也選擇了以能源產業(yè)和房地產業(yè)為拉動內需的重要領域。但到目前為止，并沒有將大能源變革作為主力產業(yè)，也沒有將綠色建筑當作一場新技術革命來經略。這就有可能使我們失去一次主導全球新技術革命的歷史機遇。
消費券、家電下鄉(xiāng)、減稅、分紅、收租、完善社保體制等提振中國經濟的措施正在逐步展開，這些措施基本上都是以傳統(tǒng)力量解決危機重建問題。目前來看，必須立即啟動大轉型、大體量運轉的內需擴張建設和新的內需主框架的搭建，發(fā)展綠色建筑就是造就這種消費的理想平臺。
過分強調經濟結構調整就是限制固定資產投資，就是限制房地產投資這個觀點是不對的；但是，重復傳統(tǒng)的生產方式以擴大房地產投資也是不對的。金融危機為我們提供了一個以發(fā)展綠色建筑創(chuàng)新、轉換傳統(tǒng)房地產業(yè)運轉的難得的歷史機遇。關鍵在于如何建立商業(yè)化運轉的機制。
經測算，自2009年起，我們通過發(fā)展綠色建筑每年有能力也有條件組裝出一二萬億元左右的宏大消費市場，并可以利用中國現有的生產體系對稱性生產出這個新增規(guī)模最終產品的市場價值，由此可以拉動經濟增長3個以上百分點。而且我們有信心，未來5年內中國也可以維持這種基于轉型運轉的高速增長。
集聚性發(fā)展的突破口
倘若現有建筑每平方米增加20％~50％的建筑成本，通過強制性推廣節(jié)能膜、斷熱材料、新風系統(tǒng)、防水材料、防濕材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金屬技術、黏接性建筑材料、恒溫調節(jié)、濕度調節(jié)、污水處理、廢水處理、雨水處理和太陽能發(fā)電等節(jié)能環(huán)保技術和材料，就可以帶動中國城鎮(zhèn)房屋優(yōu)先梯次分布升級轉型為世界先進的節(jié)能和環(huán)保建筑，而且這個增建成本是目前房地產業(yè)的發(fā)展空間中可以整合出來的。
解決這個戰(zhàn)略轉型有三個較大的通道，其一就是借助村鎮(zhèn)房屋建設拉動；其二就是借助城鎮(zhèn)舊危房屋改造置換大體量推進；其三就是借助新建工程推廣。前者的綜合支持因素不足，后者恰遇經濟景氣因素羈絆，而以城鎮(zhèn)危舊房重建為主力推動這個轉型并帶動其他房屋建設升級和創(chuàng)新是最適當的選擇。
全國城鎮(zhèn)中心區(qū)目前建筑設計存在問題、房屋抗震性能沒有達到合理標準、建筑質量整體或局部不合格、嚴重耗能、房齡三四十年以上，甚至才一二十年就已存在嚴重問題的危舊房屋面積超過了40億平方米。此等物業(yè)，將構成未來十年進行大規(guī)模改造和集中修繕的主體，這也是對現存中國建筑(1.31,0.01,0.77%)發(fā)展模式的體系性修補，同時還應該成為中國發(fā)展21世紀綠色建筑的主力領域和先頭試點。
截至2009年1月，城鎮(zhèn)商品房累計施工面積大約近25億平方米，其中新開工面積近8億平方米，竣工面積約為3億平方米，房屋空置量目前約為4億多平方米。
對于已開工的項目應該加強銷售，而同時我們必須積極主動地創(chuàng)造大體量的危舊房改造工程，以推動房地產業(yè)實施戰(zhàn)略轉型，對沖3到5年房地產業(yè)的整體風險。筆者認為，不啟動危舊房屋綠色建筑改造工程，將難以對抗本次危機的后續(xù)沖擊風險。
政策推動
倘若采取主要依靠社會和業(yè)主的自主投資，解決危舊房的升級，就必須發(fā)揮國家現有資源的優(yōu)越性進行分配調節(jié)。有關建議要點如下：
其一，政策支持：在現有房屋業(yè)主獲法律保證至少集體按原面積搬遷的情況下，通過政府提高1~2倍容積率﹙特殊房屋可以將容積率調整為0．3~3區(qū)間﹚的特殊政策的引導，在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌管理之下，直接引進投資者，啟動大規(guī)模危舊房聯合開發(fā)計劃。
自2009年起，未來3年每年可集中改造5億到10億平方米左右，本次經濟振興計劃，政府不參與投資。但是，相當于政府只需要通過提高10億~20億平方米的容積率和開發(fā)權利，就可以加速解決每年10億平方米左右的舊房改造工程，同時維持中國房屋商品化的改革進程。
其二，運轉形式：此等房屋的開發(fā)業(yè)態(tài)可以是業(yè)主共建、社會合作建房、開發(fā)商承建以及信托代建等多種形式。
其三，開工和竣工管理：危舊房聯合開發(fā)計劃，除滿足其他開工條件之外，開工時必須實現新增面積70％的預售并保證落實竣工年限，保證當年開工和當年主體銷售，否則應增加空置稅和相關罰金。
為了激勵危機時代的投資和建設，可以為這個特殊政策設立封閉期限，優(yōu)惠政策過時之后，可視情況不再推行這種危舊房的改造照顧計劃。而逐步恢復按照規(guī)劃運轉舊房改建工程，這樣的倒計時管理制度能夠激勵社會對舊房改造的建設速度。
其四，房屋性質和土地出讓金：危舊房聯合開發(fā)計劃的新增面積應按各地標準繳納土地出讓金和其他稅費，并由地方政府設立專門機構統(tǒng)一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性質，理論上應為商品房，特殊對象的房屋可為保障房、雙限房。土地出讓金也可視各地情況分期繳納，危舊房聯合開發(fā)計劃應繼續(xù)推動中國房地產業(yè)的發(fā)展。
其五，節(jié)能環(huán)保等建設目標：危舊房聯合開發(fā)計劃納入項目，應統(tǒng)一采用建設部新訂的節(jié)能、環(huán)保和其他建筑質量和建筑結構標準，必須采用節(jié)能和環(huán)保材料，強制性推行節(jié)能和環(huán)保的建筑設計，推廣使用電子傳感器等先進設施，力爭該等物業(yè)應比普通住宅節(jié)能30％以上。
對現有的房屋增裝電子開關并實行按戶節(jié)能計量管理，也可以節(jié)省四分之一左右的供暖費用，而且這個改革還可以延伸。
經初步調查，特大城市這種危舊房改造的市價大約可維持在每平方米4000～8000元之間，中小型城市的價格大約2000～4000之間，視乎具體情況和政府有關收費會有相當的價格彈性空間，這種房屋改造計劃具備大規(guī)模市場化的運轉條件。
直接拉動經濟增長
由于本次危機延續(xù)時間長，生產資料進入下降通道，建筑成本進入周期性的調整期間，“金融海嘯”為我們改造這種危舊房項目提供了難得的歷史機遇和時空置換條件。
據筆者測算，自2009年起啟動大規(guī)模危舊房改造工程，將比五到十年以后分期改造節(jié)略總成本三萬億元以上，而且對拉動中國建筑材料的直接效益超過一萬億元以上。
通過此等政府指導下的產業(yè)集成改造，中國建筑業(yè)有可能進入世界領先水平，預計可增加中國建筑材料、建筑設計、建筑總包等出口能力2萬億元人民幣以上。
由此，可加快將我國房地產業(yè)的主力體系投送到世界技術革命的尖端水平，而且，能夠拉動房地產關聯產業(yè)的集群轉型，建立中國在未來百年內有競爭力的創(chuàng)新變革，組構新的維持我國經濟高速增長的戰(zhàn)略通道。
