圖1
圖2
圖3
圖4
量縮價(jià)未降
9月份以來(lái),房地產(chǎn)交易市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的銷售旺勢(shì),而是延續(xù)了7、8月份交易逐漸萎縮的狀態(tài)。以北京、上海、深圳三地的銷售數(shù)據(jù)看,9月的前兩周（9.1-9.4,9.7-9.11）銷售面積為233.79萬(wàn)平方米,延續(xù)了四周交易下滑的態(tài)勢(shì),并創(chuàng)下了近24周以來(lái)周交易量的最低點(diǎn),雖然上周（9.21—9.25）三地的銷售面積有所反彈,但與5、6月份單月超過(guò)500萬(wàn)平方米的銷售高峰相比則不可同日而語(yǔ)。（圖1）從我們關(guān)注的全國(guó)14個(gè)主要城市的交易量看,9月前三周的銷售面積與7、8月份同期相比已出現(xiàn)了明顯下降的趨勢(shì),因此預(yù)期9月份房地產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)將不復(fù)存在。我們認(rèn)為在前期價(jià)格高漲令積壓的需求得到部分釋放后,市場(chǎng)預(yù)期的“金九銀十”現(xiàn)象很難出現(xiàn)。
從房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,大多數(shù)城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高已成為不爭(zhēng)的事實(shí),目前還未看到房?jī)r(jià)有任何松動(dòng)的跡象。從新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看,8月份環(huán)比達(dá)到了1.1%,與7月持平,并創(chuàng)下了07年11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)的新高。本輪房?jī)r(jià)的上漲受益于流動(dòng)性的寬松,上半年天量信貸的助推以及銷售額的大幅提升,使得大多數(shù)房地產(chǎn)公司的資金流有了明顯好轉(zhuǎn),我們認(rèn)為,在貨幣政策不發(fā)生方向性變化的前提下,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金和銷售資金仍將保持充裕,因此開(kāi)發(fā)商目前沒(méi)有降價(jià)的迫切性來(lái)彌補(bǔ)自身的財(cái)務(wù)問(wèn)題。（圖2）
需求主導(dǎo)未來(lái)走勢(shì)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)變化一定是供需動(dòng)態(tài)博弈的結(jié)果,反觀這一輪地產(chǎn)行情,從價(jià)降量漲到量漲價(jià)漲再到價(jià)漲量縮,其背后正是樓市供需缺口不斷收窄的過(guò)程。由于體制機(jī)制的不完全,中國(guó)土地市場(chǎng)的供應(yīng)極度缺乏彈性,這使得在供需博弈中供給方往往占據(jù)上風(fēng)。從目前的需求看,經(jīng)過(guò)上半年的價(jià)量齊升,去年以來(lái)被積壓的剛性需求已得到了很大的釋放;同時(shí),由于目前二套房政策的嚴(yán)格執(zhí)行,對(duì)投資需求也有一定的抑制,我們認(rèn)為,在各種需求壓力得到初步緩解的情況下,未來(lái)住宅銷售速度環(huán)比走平或者下滑將是大概率事件。
從剛性需求看,居民可支配收入的增長(zhǎng)無(wú)疑是購(gòu)房的堅(jiān)強(qiáng)后盾,然而由于經(jīng)濟(jì)景氣因素的影響,今年以來(lái)居民可支配收入的漲幅接近了近6年以來(lái)的最低點(diǎn),下半年居民可支配收入增速可能創(chuàng)近6年來(lái)的新低,因此居民預(yù)期收入的減少,可能會(huì)暫緩一部分剛性需求。
我們認(rèn)為,貨幣政策的走向?qū)⒅鲗?dǎo)未來(lái)投資性需求的變化,目前監(jiān)管部門采取了對(duì)二套房嚴(yán)格審批程序、加大首付比例最低至40%及利率上浮10%的措施,這對(duì)抑制過(guò)剩的投資性需求起到了釜底抽薪的作用。通過(guò)對(duì)近十年來(lái)中長(zhǎng)期貸款利率變動(dòng)對(duì)銷售速度影響的研究發(fā)現(xiàn),利率當(dāng)年上升10個(gè)bp將拉低下一年銷售速度大約2.6%的增長(zhǎng),因此,如果年內(nèi)二套房的政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行,價(jià)格不出現(xiàn)大幅回轉(zhuǎn),投資性需求占比將繼續(xù)縮小。
目前,去庫(kù)存引起的供給相對(duì)增加被認(rèn)為是支持上半年銷量的主要因素,在售的大多數(shù)樓盤大都是去年積壓的項(xiàng)目,在需求迸發(fā)的作用下,目前主要城市的去庫(kù)存化基本完成。雖然目前新開(kāi)工面積增速在逐步好轉(zhuǎn),但考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的周期性,要想變成有效供給還得有6個(gè)月左右的時(shí)間,因此,我們認(rèn)為,供給不足,需求敏感的情況下,房?jī)r(jià)將成為調(diào)節(jié)供求平衡的利器,如果房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,則會(huì)抑制大量的剛性需求,如果房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅放緩,則有利于供需處于相對(duì)平衡的態(tài)勢(shì)。（圖3）
綜合供需兩方面的分析,我們認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)供給缺乏彈性的狀況在短期內(nèi)還很難改變,在補(bǔ)庫(kù)存還未開(kāi)始之前,樓市的走向?qū)⒏嘁蕾囉谛枨蠓降拿舾凶兓?nbsp;
地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)
截至8月底,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)固定投資實(shí)際完成額達(dá)到2.52萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)19.8%,而前8個(gè)月,房地產(chǎn)月均固定資產(chǎn)投資完成額接近3700億元,年內(nèi)固定資產(chǎn)投資創(chuàng)新高沒(méi)有任何懸念。在中央大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激措施的帶動(dòng)下,目前民間投資的增速呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì),我們認(rèn)為,下一步房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)將更多的來(lái)自地方中小企業(yè)的貢獻(xiàn)。
從8月份公布的房地產(chǎn)完成投資增速情況看,中部地區(qū)同比增長(zhǎng)18.2%,西部地區(qū)同比增長(zhǎng)13.4%,東部地區(qū)增長(zhǎng)14%,在住宅投資增速方面,中西部地區(qū)的增速分別為16.8%和16.5%,大大超過(guò)東部的6.9%和全國(guó)的10.9%,此外,從房?jī)r(jià)和銷量情況看,上半年量?jī)r(jià)齊升的地區(qū)主要集中在東部地區(qū)和一些大城市,而中西部大多數(shù)中小城市的交易量并沒(méi)有超預(yù)期的攀升,因此,我們認(rèn)為,中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速還有很大的空間,下半年行業(yè)整體的增長(zhǎng)將更多地依賴于中西部民間投資的持續(xù)升溫。
眾所周知,投資和消費(fèi)無(wú)疑是今年“保八”的雙引擎,上半年我國(guó)GDP實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)7.1%,其中投資貢獻(xiàn)了6.2個(gè)百分點(diǎn),在下半年民間投資和政府投資的主導(dǎo)下,投資對(duì)GDP的拉動(dòng)效應(yīng)將進(jìn)一步加強(qiáng)。具體到房地產(chǎn)方面,目前房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的占比已占全部行業(yè)固定資產(chǎn)投資的22%,近6年來(lái),房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的平均占比為26%,在寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策的帶動(dòng)下,年內(nèi)房地產(chǎn)投資占比進(jìn)一步達(dá)到26%有極大的可能性。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速看,8月底同比為19.8%,開(kāi)發(fā)投資增速為14.7%,我們預(yù)計(jì)到年底這兩個(gè)數(shù)字都將突破20%。（圖4）
重點(diǎn)配置下游行業(yè)
作為樓市供給的一個(gè)重要指標(biāo),新開(kāi)工面積與實(shí)際銷售面積有一定的時(shí)滯,我們認(rèn)為下半年新開(kāi)工面積同比下降的趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步收窄,并在年底實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),這對(duì)機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸?shù)认掠涡袠I(yè)的拉動(dòng)將非常明顯。事實(shí)上,今年以來(lái),與去庫(kù)存并行的是新開(kāi)工面積的逐月增長(zhǎng),截至8月底,全國(guó)新開(kāi)工面積已突破6.3萬(wàn)平方米,按照現(xiàn)在的增速到年底這一增速很可能接近10萬(wàn)平方米,而這將加大對(duì)機(jī)械設(shè)備等下游行業(yè)的需求。從8月的數(shù)據(jù)看,起重機(jī)、挖掘機(jī)、混凝土機(jī)械的同比產(chǎn)量分別增長(zhǎng)11.63%、36.02%和45.91%,交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)的利潤(rùn)在7月同比也開(kāi)始實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),預(yù)計(jì)9月份交運(yùn)設(shè)備行業(yè)還將保持可觀的利潤(rùn),并拉動(dòng)整體行業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
另外直接受益的還有家居建材和家電消費(fèi)行業(yè),8月份家具、日用陶瓷、復(fù)合地板等原材料的產(chǎn)量分別同比增長(zhǎng)3.2%、8.2%和17.8%,我們認(rèn)為,隨著9月、10月消費(fèi)促銷活動(dòng)的進(jìn)行及上半年庫(kù)存商品房的大量消化,下半年直接用于裝修的商品房面積還將繼續(xù)保持高位,因此對(duì)建材的需求仍將旺盛。從零售消費(fèi)的數(shù)據(jù)看,我們認(rèn)為由于房地產(chǎn)的帶動(dòng),家電、汽車、日用品等還將有大幅的增長(zhǎng),從8月的數(shù)據(jù)看,日用品、家電、汽車的批發(fā)額同比增長(zhǎng)19.87%、39.43% 和53.79%,如果這一趨勢(shì)得以延續(xù),我們預(yù)計(jì)下半年消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)將超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)。
圖1 14個(gè)主要城市9月交易量明顯下滑
圖3 目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存處于歷史較低水平
圖4 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比變化
圖2 目前房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕
