西安建工集團(tuán)總部大樓遭法拍
一棟位于西安高新區(qū)核心地段的24層寫(xiě)字樓，原本要掛上京東拍賣(mài)平臺(tái)，起拍價(jià)2.14億元，大約是評(píng)估價(jià)的七折。
就在開(kāi)拍前一天，5月13日，申請(qǐng)執(zhí)行人突然向法院申請(qǐng)暫緩拍賣(mài)，這棟大樓的法定處置進(jìn)程被按下了暫停鍵。
這棟大樓的產(chǎn)權(quán)人正是西安建工資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司，它的母公司是西安老牌國(guó)有建設(shè)企業(yè)西安建工集團(tuán)。從2樓到24樓，全是西安建工及其子公司的辦公區(qū)，1樓租給了一家銀行。
這棟樓，就是西安建工的總部。
山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院原本定于2026年5月14日對(duì)這棟大樓進(jìn)行首次司法拍賣(mài)。整棟樓建筑面積2.46萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)3.06億元，七折起拍價(jià)2.14億元，單價(jià)大約每平方米8700元。想要參與競(jìng)拍，光保證金就要交2200萬(wàn)元。放在西安高新區(qū)核心地段，這個(gè)價(jià)格不算高。但申請(qǐng)執(zhí)行人一紙暫緩申請(qǐng)，讓這場(chǎng)備受矚目的法拍臨時(shí)叫停。
截至拍賣(mài)暫緩時(shí)，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)上的頁(yè)面顯示：0人報(bào)名，123人關(guān)注，9917人圍觀。圍觀人數(shù)將近一萬(wàn)，但真正掏出真金白銀來(lái)報(bào)名的，一個(gè)都沒(méi)有。
暫緩拍賣(mài)在司法實(shí)踐中并不罕見(jiàn)。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)暫緩，意味著執(zhí)行方認(rèn)為通過(guò)其他方式可能更好地實(shí)現(xiàn)債權(quán)，比如債務(wù)重組有了眉目，或者雙方正在協(xié)商還款方案。不過(guò)，暫緩只是暫停鍵，不是終止鍵，這棟大樓隨時(shí)可能再次被掛上拍賣(mài)平臺(tái)。
暫緩拍賣(mài)的消息也揭開(kāi)了另一個(gè)事實(shí)：這棟大樓上壓著一份超長(zhǎng)租約。原租賃合同簽于2022年6月，租期到2025年11月30日。但就在原租約還沒(méi)到期的時(shí)候，租期被大幅延長(zhǎng)到了2042年5月31日，將近20年。租金非但沒(méi)有上漲，反而從每月每平方米79元降到了54元，降幅超過(guò)三成。租戶基本都是西安建工自己以及旗下的子公司。此外，這棟樓還被抵押了，又被各地法院輪候查封，權(quán)利負(fù)擔(dān)一層疊一層。
西安建工總部大樓現(xiàn)狀。圖源：京東資產(chǎn)交易平臺(tái)
法律人士對(duì)此有明確的看法。這種在債務(wù)危機(jī)期間與關(guān)聯(lián)方簽訂的長(zhǎng)期低價(jià)租約，如果被債權(quán)人起訴，很可能會(huì)因?yàn)槊黠@不合理的低價(jià)或者惡意串通而被法院認(rèn)定無(wú)效。也就是說(shuō)，即便有人拍下了這棟大樓，新業(yè)主完全有權(quán)主張這份租約不成立，屆時(shí)西安建工總部就得立馬搬走。也正是這份租約的存在，讓潛在的買(mǎi)家望而卻步。花兩個(gè)多億買(mǎi)一棟樓，結(jié)果二十年內(nèi)的租金收益被鎖死在遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的水平，買(mǎi)家還不一定能趕走租戶，這筆賬怎么算都不劃算。近萬(wàn)人圍觀卻無(wú)人報(bào)名，就是這個(gè)道理。
一棟曾經(jīng)承載著西安建工榮耀的總部大樓，如今命運(yùn)懸在了半空中。
西安建工暴雷始末
要理解這棟大樓為什么會(huì)被擺上法拍臺(tái)，又為什么在最后一刻被暫緩，就得往回看幾年。
西安建工的歷史可以追溯到1953年的西安市建筑工程管理局。2009年，西安市以原建筑工程總公司為基礎(chǔ)，合并了城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司和建筑設(shè)計(jì)研究院，組建了西安建工集團(tuán)。這是一家根正苗紅的地方國(guó)企。
真正的轉(zhuǎn)折發(fā)生在2017年。那一年，綠地控股以10.71億元現(xiàn)金入股西安建工，拿到了大約66%的股權(quán)，西安市國(guó)資委保留了34%。這場(chǎng)混改當(dāng)時(shí)被稱(chēng)作西安市屬?lài)?guó)企全面混改第一槍?zhuān)G地承諾導(dǎo)入品牌、資源和全國(guó)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，幫西安建工走出去。效果也確實(shí)立竿見(jiàn)影。從2017年到2021年，西安建工營(yíng)業(yè)收入從120億元猛增到434億元，年均增長(zhǎng)約40%；利潤(rùn)總額從2.26億元增長(zhǎng)到11.6億元。這五年，西安建工是真正的明星企業(yè)，在西安百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜上從第11位一路沖到第4位。
但高速增長(zhǎng)的背后有一個(gè)隱患：對(duì)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的依賴(lài)太深。西安建工承接了大量綠地集團(tuán)和恒大集團(tuán)的項(xiàng)目。截至2023年6月末，僅綠地集團(tuán)的在手合同額就有96.61億元，已經(jīng)完工72.47億元，但回款只有48.99億元，超過(guò)23億元的錢(qián)沒(méi)有收回來(lái)。恒大那邊情況更糟，13個(gè)項(xiàng)目合同額合計(jì)43億元，隨著恒大暴雷，這些項(xiàng)目形成了超過(guò)10億元的應(yīng)收賬款和壞賬準(zhǔn)備。
2022年開(kāi)始，綠地集團(tuán)自身也陷入流動(dòng)性危機(jī)，境外美元債展期，銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)下滑。西安建工的回款鏈條就這樣斷了。當(dāng)年?duì)I業(yè)收入一下子減少了83億元，同比下降近兩成。2023年更慘，營(yíng)收只有141億元，同比下降近六成，凈利潤(rùn)虧損9億多元，這是西安建工自2009年組建以來(lái)第一次虧損。
進(jìn)入2024年，情況繼續(xù)惡化。全年?duì)I收跌到91億元，歸母凈利潤(rùn)虧損8.57億元。應(yīng)收賬款高達(dá)80多億元，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)多年保持在80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了建筑業(yè)70%的警戒線。2025年前三季度，營(yíng)收進(jìn)一步萎縮到47億元，依然虧損。
債務(wù)違約幾乎是必然的結(jié)果。2024年8月19日，西安建工沒(méi)能按期兌付一只中期票據(jù)，本息合計(jì)2.63億元，實(shí)質(zhì)性違約正式發(fā)生。而在此之前的半年里，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際已經(jīng)連續(xù)四次下調(diào)它的信用等級(jí)，從AA+一路滑到BBB-。違約之后不到一天，評(píng)級(jí)又被下調(diào)到C級(jí)，半年之內(nèi)連降六個(gè)等級(jí)。
違約之后，事情并沒(méi)有停下來(lái)。截至2025年年末，西安建工已到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)超過(guò)30億元。公司本部及多家子公司被全國(guó)多地法院列為失信被執(zhí)行人，失信情形包括有履行能力而拒不履行生效法律文書(shū)確定義務(wù)、違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度等。總部大樓被法拍，只是冰山一角。
債務(wù)危機(jī)公開(kāi)后，在陜西省銀行業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)下，省市金融辦和國(guó)資委支持下，西安建工成立了金融債委會(huì)，參與機(jī)構(gòu)擴(kuò)大到16家。但具體的債務(wù)重組方案至今沒(méi)有對(duì)外公布。與此同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的麻煩也在發(fā)酵。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，西安建工在職員工欠薪已成常態(tài)，總部員工被拖欠數(shù)月工資，項(xiàng)目一線的員工有的已經(jīng)一年沒(méi)拿到錢(qián)。
建筑企業(yè)面臨的問(wèn)題
西安建工不是個(gè)案。這幾年，從地方國(guó)企到民營(yíng)建筑公司，不少企業(yè)都在經(jīng)歷類(lèi)似的困境。這背后反映出建筑行業(yè)在周期下行時(shí)的幾個(gè)共性問(wèn)題。
第一個(gè)問(wèn)題是擴(kuò)張模式過(guò)于依賴(lài)關(guān)聯(lián)方。很多建筑企業(yè)在混改或者合作過(guò)程中，承接了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。這種模式在市場(chǎng)上升期沒(méi)有問(wèn)題，項(xiàng)目多、回款快、利潤(rùn)高。但一旦上游開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，建筑企業(yè)就成了最直接的受害者。應(yīng)收賬款變成壞賬，項(xiàng)目停工，墊付的材料款和人工費(fèi)收不回來(lái)，債務(wù)壓力瞬間爆發(fā)。西安建工就是典型的例子，它的興衰幾乎與綠地集團(tuán)同步。這種綁定關(guān)系在混改時(shí)被包裝成優(yōu)勢(shì)，但在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)就成了致命傷。
第二個(gè)問(wèn)題是資金管理粗放，負(fù)債率過(guò)高。建筑行業(yè)本身就是一個(gè)高杠桿行業(yè)，墊資施工是常態(tài)。很多企業(yè)為了拿項(xiàng)目，不惜接受不合理的付款條件，甚至自己掏錢(qián)幫開(kāi)發(fā)商墊資。一旦項(xiàng)目回款延遲，企業(yè)自身的現(xiàn)金流就會(huì)迅速枯竭。西安建工的資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期在80%以上，遠(yuǎn)高于安全線。這意味著企業(yè)幾乎沒(méi)有緩沖空間，任何一筆應(yīng)收賬款的延遲都可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。
第三個(gè)問(wèn)題是信用體系脆弱。從評(píng)級(jí)下調(diào)到實(shí)質(zhì)性違約，西安建工只用了不到半年時(shí)間。這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)建筑企業(yè)的信心極其敏感。一旦出現(xiàn)票據(jù)逾期、子公司被列為失信被執(zhí)行人這類(lèi)負(fù)面信息，銀行授信會(huì)迅速收緊，融資渠道會(huì)關(guān)閉，企業(yè)連借新還舊的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。而失去信用之后，想要再恢復(fù)幾乎是不可能的。
第四個(gè)問(wèn)題是核心資產(chǎn)處置中的法律風(fēng)險(xiǎn)。西安建工在總部大樓被法拍前，匆忙簽下一份20年的超低租金租約，這種行為雖然看起來(lái)可以暫時(shí)保住辦公場(chǎng)地，但從法律上看很難站住腳。更重要的是，這種操作直接影響了資產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)值。沒(méi)有人愿意接盤(pán)一個(gè)被超長(zhǎng)低價(jià)租約鎖死的資產(chǎn)。企業(yè)想保護(hù)自己，結(jié)果把資產(chǎn)變成了負(fù)資產(chǎn)，債權(quán)人的利益也得不到保障，最終是一個(gè)雙輸?shù)木置妗?
結(jié)語(yǔ)
總部大樓首次法拍以申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)暫緩告終，這棟24層寫(xiě)字樓的命運(yùn)又多了幾分變數(shù)。暫緩拍賣(mài)之后，是雙方達(dá)成和解、債務(wù)重組取得突破，還是暫緩期過(guò)后重新上拍，目前還沒(méi)有明確消息。但不管怎樣，西安建工的債務(wù)困局遠(yuǎn)未解決。
從混改明星到違約失信，從總部大樓被拍到暫緩執(zhí)行，這家老牌國(guó)企的起伏軌跡，其實(shí)是整個(gè)建筑行業(yè)在周期轉(zhuǎn)換期的一個(gè)縮影。上游開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性危機(jī)，通過(guò)項(xiàng)目回款鏈條層層傳導(dǎo)，最終壓垮了處在下游的建筑企業(yè)。而高負(fù)債、重資產(chǎn)、依賴(lài)關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營(yíng)模式，又在危機(jī)來(lái)臨時(shí)放大了風(fēng)險(xiǎn)。
目前西安建工的化債工作還在進(jìn)行中，16家金融機(jī)構(gòu)組成的債委會(huì)能否拿出一套可行的重組方案，員工被拖欠的薪資能否得到解決，這棟大樓最終會(huì)不會(huì)再次走上拍賣(mài)臺(tái)，這些問(wèn)題都還沒(méi)有答案。近萬(wàn)人圍觀卻無(wú)人報(bào)名，申請(qǐng)執(zhí)行人主動(dòng)按下暫停鍵，這至少說(shuō)明事情還沒(méi)有走到不可挽回的地步。對(duì)于這棟大樓的最終去向，對(duì)于西安建工能否走出泥潭，還需要時(shí)間來(lái)給出答案。
