“地震之后建筑質(zhì)量有何變化？”2009年4月，五合國際建筑設(shè)計集團副總裁嚴(yán)濤面對記者提出的這個問題，陷入了沉思。“最明顯的是，‘5·12’前，開發(fā)商會硬性要求我們降低設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，但是地震后，他們自己底氣也不足了，往往會和我們商量‘這個地方標(biāo)準(zhǔn)是不是適當(dāng)降一下’。”嚴(yán)濤面對這個行業(yè)“潛規(guī)則”卻感到無奈和乏力，“但即便是這樣一個小小的改變，卻是建筑設(shè)計師們期待已久的。”
據(jù)地震專家對國內(nèi)歷次地震的分析顯示，人員傷亡總數(shù)的95%以上是由房屋倒塌造成的，僅有不足5%的人員傷亡是直接由地震及地震引發(fā)的水災(zāi)、山體滑坡等次生災(zāi)害導(dǎo)致的。在重災(zāi)區(qū)都江堰，許多市民辛苦多年攢錢買的房子在地震中化為烏有。在本刊記者為“地震一周年”奔赴災(zāi)區(qū)的采訪中，“不知道啥時候才能再攢出一個首付來”這樣的聲音仍然隨處可聞。
記者看到，都江堰的萬人安置社區(qū)內(nèi)秩序井然。年近古稀的吳老漢已經(jīng)逐漸適應(yīng)了板房社區(qū)的生活，但他說現(xiàn)在最渴望的還是擁有自己的家，本來兒女們在三年前買了房子孝順自己，但地震后房子成了危房。“再買房子一定要結(jié)實，鐵實不能再買磚混的。”如果不是這場地震，或許吳老漢一輩子都不會知道“磚混”這個建筑名詞到底是什么意思。而現(xiàn)在幾乎所有都江堰人，甚至是四川人都知道在地震中并不是所有房屋都會頃刻倒塌，這與房屋結(jié)構(gòu)和施工質(zhì)量有關(guān)。
“地震剛剛發(fā)生之后，每天能接到幾十個咨詢房屋抗震性能的電話，現(xiàn)在？基本上一個也接不到了。”大家對于地震的忘卻速度讓北京的驗房師楊連明感慨不已。
“5·12”一年之后，隨著時間的流逝，地震中消逝的8萬生命帶來的陰影也“隨風(fēng)而逝”，在成本與質(zhì)量的較量中，后者并未占得太多上風(fēng)。
升與降：標(biāo)準(zhǔn)提高質(zhì)量未高
據(jù)悉，“5·12”地震之后，許多建筑設(shè)計師先后奔赴四川災(zāi)區(qū)考察，并在建筑、地產(chǎn)行業(yè)開展了一次次關(guān)于房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)的大范圍討論。然而，時至今日，業(yè)界內(nèi)外對這個話題的關(guān)注卻逐漸冷卻。
嚴(yán)濤認(rèn)為，討論其實沒有產(chǎn)生最后的結(jié)論，但他卻相信，“如果在建設(shè)過程中嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，地震中根本不會出現(xiàn)這么大的損失和傷亡。”
2008年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了最新修訂的《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》、《〈建筑抗震設(shè)計規(guī)范〉局部修訂》，對四川、陜西、甘肅3省70個城鎮(zhèn)進(jìn)行抗震烈度和地震加速度值兩方面的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。
“關(guān)鍵并不在于標(biāo)準(zhǔn)的高低，而在于多大程度上被執(zhí)行。”出生在四川的嚴(yán)濤，一語道破目前國內(nèi)建筑質(zhì)量隱患的成因。
地震后，五合國際接到的一個小單更讓他感慨不已。這個客戶是GTZ德國技術(shù)合作公司，受德國聯(lián)邦政府委托，在廣元援建一所在地震中被摧毀的學(xué)校——南鷹小學(xué)。規(guī)劃中，這是一棟五層的樓房，建筑面積2500平方米。
在國內(nèi)，設(shè)計這樣一個小項目，丙級設(shè)計事務(wù)所就完全可以勝任。讓嚴(yán)濤驚訝的是，德國客戶竟然找到了自己這個甲級設(shè)計事務(wù)所，并對抗震性能提出了嚴(yán)格的要求，要求進(jìn)行全程質(zhì)量監(jiān)控。
德國人的認(rèn)真勁讓嚴(yán)濤佩服，而國內(nèi)對于建筑設(shè)計抗震規(guī)范執(zhí)行的馬虎程度讓他大搖其頭。“民用建筑像住宅還要好一點，老百姓住在里面，自己會關(guān)心這個問題，公建的問題更大。”嚴(yán)濤說。
“好幾年前，國家就曾經(jīng)有過規(guī)定，要求中小學(xué)校的抗震標(biāo)準(zhǔn)要比普通建筑高一個級別。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任童悅仲說。實際上，在“5·12”地震中，最先倒塌的就是學(xué)校、廠房這些抗震烈度應(yīng)該較高的公用建筑。
嚴(yán)濤說，“我們的抗震規(guī)范不是沒有進(jìn)步，而是一直在進(jìn)步。”目前，我們需要的進(jìn)步是有了標(biāo)準(zhǔn)以后，能夠嚴(yán)格執(zhí)行，而不是一味地提高標(biāo)準(zhǔn)。
“《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》是一個入門級的規(guī)范，是國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，其實我們是希望開發(fā)商在開發(fā)的過程中能夠提高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，這樣做也可以成為他們往外賣房子時宣傳的一個亮點。”童悅仲說。
但實際上，開發(fā)商并沒有主動提高抗震標(biāo)準(zhǔn)的動力。“地震兩三個月后，在成都確實有樓盤提高了抗震標(biāo)準(zhǔn)，并且用這個作為賣點做宣傳，但是消費者興趣不大，所以不久開放商就放棄了這樣做。”龍湖地產(chǎn)成都銷售總監(jiān)楊虎告訴記者，“提高了抗震標(biāo)準(zhǔn)以后，整個建筑墻加厚了，柱子粗了，但是使用面積下降了，消費者對此當(dāng)然不滿意。”
嚴(yán)濤告訴記者，抗震烈度每提高1度，建筑成本就至少上升10%，一方面是成本的升高，而另一方面是房屋實用性降低造成市場反應(yīng)冷淡，開發(fā)商對于提高抗震標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然不感興趣。在現(xiàn)有技術(shù)條件下，提高抗震標(biāo)準(zhǔn)似乎成了食之無味棄之可惜的雞肋。
進(jìn)與退：“動態(tài)平衡”很危險
實際上，這并不是一道無解的數(shù)學(xué)題。據(jù)記者了解，現(xiàn)在主流的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑存在著提高抗震標(biāo)準(zhǔn)就會導(dǎo)致使用面積變小的問題，但是鋼結(jié)構(gòu)建筑則不會如此。“鋼結(jié)構(gòu)建筑抗震性能更好，也不會導(dǎo)致使用面積變小和不美觀的問題，但是建筑成本要比鋼筋混凝土建筑高20%以上。”嚴(yán)濤說。
不僅如此，鋼結(jié)構(gòu)建筑對于設(shè)計和施工技術(shù)的要求也更高。據(jù)了解，鋼結(jié)構(gòu)建筑目前在國內(nèi)只有幾家甲級建筑設(shè)計事務(wù)所可以設(shè)計，而施工方面也只有幾家有一級資質(zhì)的單位可以實施，甚至連符合鋼結(jié)構(gòu)建筑要求的建筑用鋼材都很少。
高昂的成本和更高的技術(shù)要求讓普通開發(fā)商對鋼結(jié)構(gòu)建筑望而卻步。開發(fā)商對于建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行也就僅限于按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行而已。
實際情況可能更糟糕。
“建筑師在設(shè)計過程中，有的開發(fā)商就不斷硬性要求建筑師降低設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，盡量把鋼筋做少一點，柱子做小一點，這樣來節(jié)省成本。”嚴(yán)濤告訴記者。
而在設(shè)計完成之后，開發(fā)商往往還會要求一些業(yè)內(nèi)專家和施工單位對設(shè)計圖進(jìn)行“論證”。大家討論哪里還可以減少一點鋼筋，哪里的墻還能薄一點，盡量減少建設(shè)施工的成本。
與急于壓縮成本的開發(fā)商相比，建筑師就要保守得多。“地震對于開發(fā)商來說，可能一輩子都遇不到一次，就算幾十年后遇到了地震，房子垮了，能不能找得到開發(fā)商還不一定。但是對于建筑師來說，現(xiàn)在大家都是注冊建筑師，不管多少年，只要你設(shè)計的建筑出了問題肯定會找到你，追究你的刑事責(zé)任。”嚴(yán)濤說。
一方面是開發(fā)商壓低成本，另一方面是建筑師害怕將來建筑出了問題自己遭池魚之殃。久而久之，竟形成了一種有趣的現(xiàn)象：建筑師害怕開發(fā)商偷工減料得太厲害連累自己，在設(shè)計過程中就會預(yù)估開發(fā)商會偷工減料的量，適當(dāng)加碼；而開發(fā)商懷疑建筑師設(shè)計時成本做得太高，不斷論證，不斷削減成本，兩者竟形成了一種危險的“動態(tài)平衡”關(guān)系。
實際上，北京地區(qū)建筑安裝成本每平方米在1500元左右，而普通二三線城市的建筑安裝成本僅750元每平方米左右。這與動輒數(shù)千上萬的房價相比，這部分成本并不算高，但卻與房屋質(zhì)量息息相關(guān)。是什么使得開發(fā)商冒險縮減這部分成本呢？
生與死：一切問題歸于成本
目前整個房地產(chǎn)行業(yè)都在經(jīng)歷著前所未有的寒冬。承受著國家宏觀調(diào)控和全球金融危機影響的雙重壓力，中國的房地產(chǎn)行業(yè)嘗到了從未有過的苦頭。整個房地產(chǎn)行業(yè)，包括其上下游的產(chǎn)業(yè)都正在經(jīng)歷著一場前所未有的蕭條。
今年一季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下降，完成投資額220.1億元，比上年同期下降30.2%，完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重由上年同期55.7%降為41.6%。同時，商品房新開工面積下降，竣工面積增幅放緩。作為資金密集行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)面臨著資金危機，不少公司通過裁員、賣地壓縮成本，壓縮建筑成本也就成為其采用的手段之一。
“前一陣子，比我們大三四倍的一家建筑分包商剛剛倒閉了，就是因為接不到工程，又拿不到銀行貸款。”一名有近20年從業(yè)經(jīng)驗的施工工程師告訴記者，“所以我們現(xiàn)在也是把成本一壓再壓。”
“其實，施工質(zhì)量問題說到最后是成本問題。”這位曾服務(wù)于具有國家一級資質(zhì)的南通二建的工程師說，開發(fā)商在尋找施工單位的時候就采用了招標(biāo)制度，也就意味著誰的報價低誰就容易接到工程。“為了壓縮成本，招的人都是沒有經(jīng)過培訓(xùn)的農(nóng)民工，他們根本不會按照工藝流程來操作，這就是為什么質(zhì)量問題這么多的原因。另外，工程監(jiān)理基本上全是自己人，不會對工程質(zhì)量指手劃腳。這樣的事情我見得太多了。”他感慨地說。
“想要壓低成本，要不就開發(fā)新技術(shù)、新材料，要不就是偷工減料。”這位工程師說出了他對于降低成本的認(rèn)識。而實際上，由于缺乏資金，開發(fā)商的研發(fā)基本處于停滯狀態(tài)。
“目前我們的研發(fā)主要是收集客戶喜好，然后進(jìn)行分析，找出其中共性的部分，再在我們的樓盤中推廣實施。”金地集團技術(shù)管理部總經(jīng)理王強告訴記者。而在兩年前，以萬科、金地為代表的企業(yè)正在研究產(chǎn)業(yè)化的課題。當(dāng)時為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)化，他們還忙著派技術(shù)人員專門前往歐美、日本等國考察。但隨著經(jīng)濟危機的臨近，金地已經(jīng)把成本較高的技術(shù)研究轉(zhuǎn)向了成本不高的消費習(xí)慣分析。“產(chǎn)業(yè)化的研發(fā)是需要國家的力量來推動的，靠一兩個企業(yè)根本做不起來。你去看看其他幾個當(dāng)時牽頭的房地產(chǎn)商，看他們現(xiàn)在還會提產(chǎn)業(yè)化研發(fā)的事嗎？”王強的回答很無奈。
為什么地產(chǎn)行業(yè)上下游整個產(chǎn)業(yè)鏈都在壓縮成本？作為原本的暴利行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤哪里去了？
“當(dāng)前我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤。我國房價高低，和后三大成本直接相關(guān)。”恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印說。
據(jù)了解，我國自實行分稅制改革以來，地方財政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財政預(yù)算外收入的重要來源。一些地方熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。“房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，土地成本的不斷上漲，又推動了房價上漲。”許家印說。
在北京，房地產(chǎn)行業(yè)中人將拿地稱之為“磕地”。土地不是通過招拍掛“拿”到手的，而是在一個個職能部門“磕”出來的。這也就意味著拿地不僅需要各個職能部門都走遍，還需要十足的耐心。房地產(chǎn)企業(yè)花費在拿地上的隱性成本就更無法計算了。
實際上，地產(chǎn)行業(yè)并沒有漠視地震。2008年7月25日，中城聯(lián)盟抗震建筑與災(zāi)后重建考察團赴日本考察。此行的團員有中城聯(lián)盟現(xiàn)任輪值主席孟剛、萬科集團董事局主席王石、萬通地產(chǎn)董事長馮侖、益達(dá)董事長夏剛、金大地董事長陳淮軍等人，他們在日本期間就阪神大地震災(zāi)后重建、日本的抗震建筑等問題進(jìn)行了詳細(xì)的考察，并將日本的抗震經(jīng)驗編譯成書出版。
在房地產(chǎn)景氣時期，房地產(chǎn)企業(yè)降低抗震標(biāo)準(zhǔn)是為了獲取超額的利潤，而現(xiàn)在，地產(chǎn)企業(yè)降低抗震標(biāo)準(zhǔn)或許是為了活下去。在房地產(chǎn)景氣時期，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過提高房價對沖土地漲價帶來的影響，但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開始走下坡路的時候，土地高昂的成本不得不開始在房企內(nèi)部消化，不僅開始擠壓利潤，更開始擠壓研發(fā)成本，甚至是以犧牲質(zhì)量為代價。
